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NEWS CENTER发布者: 久巴漆 时间:2022/12/3 9:03:10
(续上期)
第七节 项目经理的管理和考核方案
上一节,我们讲到这个开店的销售体系,把销售人员变成设计师的模块,然后怎么样提高他们这个设计师签单的一个技巧,这一节我们来分享一下项目经理的一个管理和考核方案。目前来讲,我们大多数做得好的经销商一个月能够接到5单以上的施工项目,这样的仿石漆经销商他们的管理模式以及他们存在的问题还有那些?
一般来讲同时有五套别墅开工的话,可能有二三十个工人,甚至还不止,这么多工人的管理就是把若干个工人分成小组,设置一个班组长,而且都是约定的,这个施工费大概是多少钱一平方,比方说这个别墅给到你的施工费行情价可能是60元/平方,可能很多经销商说,我给你70元/平方,多给10块钱,但是最终70块钱给出去以后,按照一平方的人工成本最后落得不愉快,为什么会这样呢?因为你承诺给这个项目经理一平方70块钱,但是你没有把这个品质要求给他讲解详细、将清楚,所以最终就导致效果不佳,这里要修补,那里要翻工,搞得大家很不愉快。最后你说你这个没做好,我要扣你五块钱/平方,扣你十块钱/平方,他肯定跟你急,因为你扣他钱了。所以说我们的一个小技巧告诉你,对于这种项目经理行情价格比如说每平方60元,我同意给你加多10块钱,但是要强调清楚,这个10块钱是品质的一个奖励,不是说你一定能拿得到的,你拿到这个10块钱的前提,就是这个品质无瑕疵,这样业主、房东对你的评价很高。然后你现场能做到我们的标准,我就会奖励你每平方10块钱。因为人的心态是这样的:奖励给我,我很开心,但是你承诺给我了以后,又扣我的钱,我很不爽。所以说这就是期望值的问题,想让人开心,就一定要超出期望,然而这种管理方式往往很多人不是很注意,就说最后我成本付出来了,钱也付了,但是这事情没到位,搞的业主也不愉快,工人也不愉快,自己还当冤大头。所以我们讲这个项目经理的管理和考核方案,就是这样一个小技巧。
严格来讲,当同时接单超过5个或者10个的时候,这个项目经理的管理和考核方案就更为重要了。当然如果说一个月就接一套项目的话,无需另外派项目经理,你自己一个人都可以搞完了。但是我们很多经销商一个月接10套以上的项目,就有几十人甚至上百人的施工团队,所以,项目经理怎么管理?在每一套房子开工的时候,施工监理就会把整套的施工标准、工艺设计全部要移交给这个项目经理,并明确就按照这个标准来施工。同时,我们会针对每一个项目建立一个微信群,业主、项目经理、项目监理都在里面,每天要去汇报昨天做到哪一步了,今天又做到哪一步了。这样做有什么好处?业主他会及时知道这个遮蔽保护工程做到位了,例如今天工地在批砂浆了,拍个视频,业主看一看这个工序我们是怎么做的。抗裂砂浆做完了以后需不需要洒水养护?这是肯定要的,然后我们把这个视频拍下来给业主,他看得到每一个工序都是严格按照这个施工工艺来把控的,业主心里放心。项目经理的管理和考核方案一般来说,我们建议讲三方面:
第一,我们讲技术交底。这个项目在进场之前就要把这个做法和工艺签到合同里面去了。还有一个是我们的项目监理,他在进场之前我们一般要求编订几个文件,一是“施工工艺文件”,二是“材料统筹”,三是“施工进度控制表”。这样,项目经理对技术交底就有一个很清晰的认识,并完全按这个标准来执行。
第二,我们讲过程监督。这方面分两块,第一块是现场监督,现场要设立多块反映施工过程的看板。第二块就是云监督,让业主通过图片或视频就能够看到这个过程的管理。所以我们讲为什么建群就是这个意思,这里面还包括了安全施工的内容,这一块其实很重要。有时候这个项目经理他不仅仅是要负责品质的标准,其实安全的标准比这个品质的标准还更重要。有些人觉得做个别墅,这么小面积安全方面不会有什么问题,当你有这种思想的话就是隐患所在,现实的例子我们见得太多了,有人就是因为做别墅时从脚手架上掉下来,结果赔一个工伤就花了十万八万元。所以说工程监督的时候,现场必须要设置安全标准的看板以作警示。比方说安全帽很多人是不带的,安全绳很多人不愿意系的,还有穿鞋子,穿什么样的鞋子很重要,有些人穿个拖鞋这都是不符合标准的。所以说安全管理在这一块是一个很重要的环节,我们讲到这个过程监督的时候,一个是监督品质,一个是监督安全。
第三,我们讲考核奖励方式。很多经销商说不会做文件,问久巴有没有标准的文件版本?可以这样说,不管是设计师签合同或者是奖励的标准版本,还是项目经理的合作合同或者是标准的激励方案、现场的安全标准以及技术交底的文件等等,久巴都一应俱全,基本上按照我们的标准往里面一套就可以了。你要把这个过程做规范,做一个小别墅,就跟做一个楼盘几十万平方的管理一样,要按照这种方式来做,这样的话你才会真正把这个品质做好,才能真正跟同行拉开差距。所以我们讲这个考核奖励其实很简单,主要体现在两个方面:一是每平方的单价有没有明确?二是你这个奖励的方案根据什么标准来定?这个看起来挺难的,但实际上并不难,只要按照我们给您提供的这种标准版本去做,就会变得很规范。当然标准版本只是参考标准,每个地方不一样,比如说做黑线,很多地方人工费又不一样,做深槽可能又不一样,做磨边美缝的也不一样,总的来讲地方有差异,标准基本上都可以执行。所以本节讲的项目经理管理和考核方案这一块,我们有整套的文件给到大家来参考,包括整个施工进度表、整个工艺表、整个材料预算表等等,所有这些东西,都要在我们规范的模式下进行操作,按照这个模式做,你的项目经理不管是做一个项目还是做十个项目,甚至你同时开工30个项目,都不是问题。
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